100万円の実質収益の上下により、 不動産の価値自体は 上下にプラス・マイナスで2000万円も動く – ハーバード式不動産投資術

不動産物件の次の購入者の期待利回り（Cap Rate）で割り戻すと売却価格が想定できるが、高水準で安定したNOIが実現できていれば、必然と売却価格も高くなる。実質収益が平均的に600万円の物件があったとする。このケースである投資家が期待利回り5％での買付価格を入れるとしたら、600万円÷5％で1億2000万円の値付けだ。しかし、実質収益が500万円に下がってしまったとする。この投資家が依然5％の利回りを期待した場合は、500万円÷5％で1億円ジャストの値付けになる。100万円の差が2000万円の差になってしまう。
Source: ダイアモンドIT

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