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海外投資家が東京の不動産を買いまくる理由
経済ニュース日本経済新聞電子版によれば、2017年の海外からの国内不動産取得は1兆1000億円と前年の約3倍に増え、3年ぶりに最高を更新したそうです（図表も同紙から）。
調査によると、賃料収入を取得価格で割った表面利回りは、東京の大手町のオフィスでは現状3.55％とここ15年で最低水準になっています。投資資金流入によって価格が上昇しているのがその要因です。
しかし、不動産投資は通常現金購入ではなく、ローンで借り入れを行って資金調達をします。その場合は、賃料収入からローンの支払いを差し引いたものがリターンになります。
もし、賃貸利回りが、8％あっても借入金利が5％なら金利差（イールドギャップ）は3％になります。賃貸利回りが5％に下がっても借入金利も2％まで下がれば、金利差は3％のままで変わりません。
つまり借入を使う投資である不動産の場合、賃貸利回りよりもイールドギャップの方が重要だということです。
東京の高級オフィスビルの投資利回りから長期金利（10年国債金利）を引いた利回り差は2.8％となっているそうです。これは2％台前半のロンドンや1％台のニューヨークや香港と比較すればかなり高い水準であることがわかります。しかも東京のイールドギャップはここ数年安定した水準にあることがわかります。
プロが投資する都心のオフィスビルだけではなく、個人が2000万円程度で購入できる都心・中古・ワンルームも同じ
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