【マンション建替え説明会で確認しなければいけないポイントは】

老朽化したマンションを建替える手法には、建物を取り壊して更地にして売却する「敷地売却方式」と組合員が自ら事業を行う「自主建て替え方式」のほかに、デベロッパーと共同で事業を行う「等価交換方式」と「権利変換方式」の４方式があります。その内の「敷地売却方式」と「権利変換方式」は、「マンション建替円滑化法」によって、事業を行うには組合員の5分の4以上の賛成が必要と定められています。「敷地売却方式」では建替えで生まれるはずの「開発利益」は全て土地を買ったデベロッパーが取得します。「自主建替え方式」で建替えたなら、「開発利益」は全て組合員が取得して、全員で平等に分けられます。「等価交換方式」と「権利変換方式」は、組合員とデベロッパーが共同事業を行う方式です。「権利変換方式」では事業の実施に先立って、開発利益の配分比率を協議して、合意した上で事業を実施します。「建替え決議」が合意の意思表示であって、この決議には法的拘束力が伴います。「等価交換方式」での開発利益の配分は、組合員の持ち分（現在の建物の資産価額）とデベロッパーの持ち分（事業に要する投資額）との出資比率で行われますが、（現在の建物の資産価額）には建替によって実現する「開発利益」がほとんど盛り込まれませんから、デベロッパーに多くの「開発利益」が配分されます。その配分を調節できる方式が「権利変換方式」です。建替後に一般市場で販売する床の価格

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