関西 分譲マンションマーケティング教本

４０年問題　（202110）　「築古マンション」という用語がある。新築まもない物件を「築浅マンション」と呼んでいるので、対称として「築古」としたのだろう。明確な年数定義はないが、「築古マンション」をとりあえず築40年以上の物件としておく。　一方、一戸建てにおいては、「築」を付けず、単に「古民家」と呼んでいる。これは推測だが、「築」を付けると語呂が悪くなるため「古民家」としたのだろう。識者は「古民家」を築50年以上と定義している。しかし、個人的な経験をもちだすならば築40年と50年はあまり変わらないと思う。木造建築ならば、どちらも柱や梁は今ふうに細く、築100年あたりの古民家のような原木そのままの太さではない。したがって、「古民家」の場合も、ここでは築40年以上としたい。　とにかくも40年である。　築40年を超える物件の建物の評価額は、基本、ゼロらしい。それが不動産屋の流儀のようだ。たとえリフォームしたとしても、リフォームでかけた費用分だけ物件の担保評価額は上がらないらしい。だが、それでも販売促進のためにはリフォームをやらざるえない。さらには、マンションの場合、税金計算上の鉄筋コンクリートの法的耐用年数を47年として計算することになっていて、築47年を超えると担保評価額はゼロになり、金融機関が抵当権を設定する価値がなくなる。　繰り返すが、不動産は40年で古老期をむかえる。　私事を書く

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