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「45年ローン」は「革命」か、それとも「バブル」か？
経済ニュース今年の5月からオリックス銀行が提携ローンとして取り扱いを始めた最長45年の不動産投資ローンが、資産運用を大きく変えようとしています。
不動産担保ローンは、担保になる物件の残存法定耐用年数と借り手の最終返済年齢を制約条件に従来は35年が最長でした。
ところが5月からオリックス銀行は一定の条件を満たす物件に限定し、ローン期間を10年延長。さらに最終返済年齢も84歳と5歳延長しました。物件が築10年以内で、借り手が40歳未満であれば、45年ローンでお金を借りることができます。
例えば、2000万円を借りる場合、金利1.9％で計算すると
35年ローンなら、毎月の返済額は65,230円
45年ローンなら、毎月の返済額は55,127円
と1万円以上返済金額が減少します。
当然、45年になるとローン期間が長くなりますから、返済のスピードは遅くなり、トータルの支払い金額も200万円ほど大きくなります。しかし、毎月75,000円の家賃を受け取っている人は、35年ローンならローン支払い後の手取りが1万円だったのが、45年ローンにすれば2万円に倍増します。
金利上昇リスク、空室リスク、家賃下落リスクといったリスクを取ることによって、毎月のより大きなキャッシュフローを得ることができるようになるのです。
今までの経験則では、長期でローンを借りた人の多くは繰り上げ返済を行い、自分で借入期間を短縮しているそう
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