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100メートル10秒の壁よりも簡単に突破された「中古ワンルーム4%の壁」
経済ニュース昨日はSHINOBY`S BAR銀座で日本財託の天田浩平氏と究極のポートフォリオセミナーを開催しました。
各回8名限定で、プリフィックスコース（税別4800円相当）にお好きなドリンク3杯付。セミナー、ワンポイントコンサルティングまで含めて1万円以上の価値を参加費用4000円でご提供。圧倒的な「価値＞価格」を意識しました。
これからの資産運用全体の注意点をお話してから、セミナー後半は国内不動産にフォーカスました。日本財託が取り扱っている都心中古ワンルームマンションは、今年い入ってからも、じりじりと価格が上昇しています。
ローンを組んで投資する場合、意識されるのが毎月の手取りの家賃収入から、ローンの元利均等返済額を差し引いた「キャッシュフロー」です。
図表は参加者に配布した資料です。今年実際に販売された2020万円の物件の返済シミュレーションです。毎月の手取り家賃は管理費や修繕積立金を差し引いて74,780円。ローン返済は35年、金利1.85%で毎月65,047円です。月額収支はプラス9,733円で、固定資産税約50,000円を差し引いた年間のキャッシュフローは66,796円という計算になっています。
物件価格に対する手取りの利回りを計算すると4%台前半です。物件価格が上がると同じ家賃なら利回は低下していきます。どこかの水準で、ローンの支払いが家賃収入を上回りキャッシュフローがマイナ
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