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「何に投資するか」の前に「人生どうしたいか」を考えよ
経済ニュース日本経済新聞の報道によれば、首都圏の新築マンションの価格は高値圏で推移してジリジリ上昇しているようです。それに引っ張られる形で、中古物件も値段を上げています（図表も同紙から）。
これはファミリータイプの居住用の物件の数字ですが、投資用の都心中古ワンルームも同じような動きになっています。年間の家賃を販売価格で割った「表面利回り」は 5%を下回る物件も増えてきており、以前に比べ家賃が上昇しない中、価格が上がっていることがわかります。
残念なことに、不動産投資に関するセミナーに参加している投資家の多くは、このような目先の価格の変化にばかり目を取られています。私がアドバイスしたいのは、物件選びよりもやるべきことは、最終的にどのような資産を形成をしたいかという人生の目的の明確化です。
例えば、リタイアする20年後に年金プラス20万円の毎月の定期収入が必要なら、家賃7万円程度のローンのないワンルーム3戸あれば目標達成できます。毎月50万円のキャッシュフローが不動産だけで必要なら、家賃7万円のワンルームなら7戸必要。
人生の目標を実現するために必要なお金を具体化する。そこから逆算して、現状の自分の保有する資産を頭金に、どんな風にローンを組めば、それが達成できるかを考える。そうすれば、これから何をすべきかが明確に見えてきます。
会社員の場合、最大で年収の12倍から場合によっては15倍程度まで借り
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