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新築時1200万円が築40年で2000万円まで60％も値上がりした理由
経済ニュース東京の都心の中古ワンルームマンションの購入を検討している人が悩むのが、経年劣化による不動産価値の低下です。例えば築15年の物件を購入して、15年間保有すれば、築30年になります。築30年になったときに、資産価値が今よりどのくらい下がっているかについて不安になるのです。
しかし、もし不動産の価格が下がったとしても、不動産には賃貸収入があります。さらに借り入れを行った場合、現状では賃貸利回りとローン金利の金利差が約3％あります。
現状のマーケット環境を前提にすると、例えば2000万円の物件を15年ローンで元利均等返済すると、家賃が75000円に対して返済が125000円。毎月の家賃収入よりも約5万円ローン支払いの方が大きくなります。これは毎月5万円15年間積み立てするのと同じことです。そこで、これを毎月5万円の金融資産の積み立てと比較してみると、年利5％でコツコツ積み立て運用するのと、2000万円の不動産が30％下落するのが、900万円の投資元本に対して1400万円程度で、ほぼ等価という計算になります。（シミュレーションの方法は以前書いたこちらのブログ記事「不動産が3割下がっても、インデックス投資に負けない理由」をご覧ください。）
さらに、過去の不動産価格を調べてみると、意外な事実に気が付きます。昭和のバブル期を除けば、中古ワンルームの価格は新築時より上がっていることが珍しくないので
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